Thursday, November 18, 2004

 

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Numéro : JC912L2_1 Date : 1991-02-21 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE Siège : RAPPE Rapporteur : CHARLIERMin. Public : JANSSENS DE BISTHOVENNuméro de rôle : 8923

LOUAGE DE CHOSES. - Baux commerciaux. - Renouvellement. - Notion.

Toute prorogation du bail commercial originaire, par laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans ledit bail, notamment la prorogation de bail consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement, constitue un renouvellement du bail au sens de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux du 30 avril 1951.

Cass., 7 mai 1981, RG 3217 ( Bull. et Pas., 1981, I, 1030 ).

LA COUR; - Vu le jugement attaqué, rendu le 20 mars 1989 par le tribunal de première instance de Charleroi, statuant en degré d'appel; Sur le moyen pris de la violation des articles 1165, 1717 du Code civil, 10, 11, 13, 14, 18, 20 de la section 2bis : "Des règles particulières aux baux commerciaux", du chapitre 2 du titre VIII, du livre II du Code civil, 1er, spécialement alinéa 3, 2, 3 de la loi du 23 décembre 1980 réglant temporairement les baux et autres conventions concédant la jouissance d'un immeuble, 1er, spécialement alinéa 3, 2 et 3 de la loi du 24 décembre 1981 réglant temporairement les baux et autres conventions concédant la jouissance d'un immeuble, 1er, spécialement alinéa 3, 2, 3 de la loi du 30 décembre 1982 réglant temporairement les baux et autres conventions concédant la jouissance d'un immeuble, 10 de la loi du 29 décembre 1983 relative aux contrats de louage de biens immeubles, et 97 de la Constitution, en ce que le jugement attaqué décide que l'accord conclu entre la demanderesse et la défenderesse le 10 avril 1981 est "un bail nouveau de sous-location originaire" et que "ce caractère commande l'application de l'article 2, alinéa 1er, des lois des 23 décembre 1980, 24 décembre 1981, 30 décembre 1982 et de l'article 10 de la loi du 29 décembre 1983" aux motifs que "la convention conclue le 10 avril 1981 a mis fin au bail renouvelé d'office le 1er janvier 1980 pour une durée indéterminée", que "la convention avenue entre les propriétaires de l'immeuble et (la demanderesse) est un bail originaire et non pas un renouvellement du bail principal et que le contrat de sous-location a nécessairement la même nature que le contrat principal", alors que, première branche, d'une part, qu'il est exact que suivant les articles 3 de la loi du 23 décembre 1980, 3 de la loi du 24 décembre 1981 et 3 de la loi du 30 décembre 1982, "le montant du loyer fixé conformément à l'article 2 des mêmes lois reste d'application jusqu'au 31 décembre 1981, 1982 et 1983, respectivement, même en cas de renouvellement du bail entre les mêmes parties", l'article 1er, alinéa 3, de chacune desdites lois exclut toutefois les baux commerciaux de leur champ d'application dans la mesure où ils sont régis par des dispositions légales particulières, notamment en matière de renouvellement; que, d'autre part, le renouvellement amiable d'un bail commercial tacitement reconduit conformément à l'article 14, alinéa 3, de la section 2bis "Des règles particulières aux baux commerciaux", du chapitre 2, du titre VIII, du livre II, du Code civil, constitue un renouvellement au sens de cette loi; que dès lors, les parties à un bail commercial tacitement reconduit pouvaient sous l'empire des lois de blocage des 23 décembre 1980, 24 décembre 1981 et 30 décembre 1982 visées en tête du moyen, librement convenir du montant du loyer applicable au renouvellement amiable de leur bail pour une durée déterminée; d'où il suit que le jugement attaqué a : 1°) méconnu la notion légale de renouvellement en matière des baux commerciaux (violation des articles 13 ,14, 18 et 20 de la section 2bis "Des règles particulières relatives aux baux commerciaux" du chapitre 2, du titre VIII, du livre II du Code civil) en décidant que la convention du 10 avril 1981 opérant renouvellement amiable pour une durée de neuf ans du bail commercial liant les parties était constitutive d'un bail entièrement nouveau et ne pouvait s'analyser en un renouvellement; 2°) illégalement étendu le champ d'application des lois des 23 décembre 1980, 24 décembre 1981 et 30 décembre 1982 visées en tête du moyen (violation des dispositions visées au moyen et spécialement des articles 1er, alinéa 3, 2 et 3 desdites lois des 23 décembre 1980, 24 décembre 1981 et 30 décembre 1932) en décidant que la convention de renouvellement du 10 avril 1981 ne pouvait fixer librement le loyer du bail renouvelé; Quant à la première branche : Attendu que la loi du 23 décembre 1980 réglant temporairement les baux et autres conventions concédant la jouissance d'un immeuble, pour la période du 1er janvier 1981 au 31 décembre 1981, dispose en son article 2, alinéa 1er, que le montant du loyer légalement exigible est celui du 31 décembre 1980, majoré de 6 p.c.; Que la même loi prévoit en son article 1er, alinéa 3, qu'elle ne s'applique pas, notamment, aux baux commerciaux dans la mesure où ils sont régis par des dispositions légales particulières; Attendu qu'au cours des travaux parlementaires, il a été spécifié que l'article 13 de la loi du 30 avril 1951 concernant le droit au renouvellement du bail était l'une de ces dispositions légales particulières; Attendu qu'il résulte des constatations du jugement attaqué ainsi que du jugement avant dire droit du 18 novembre 1987, auquel il se réfère, que les défendeurs qui avaient conclu avec la société, aux droits desquels se trouve la demanderesse, un contrat de sous-location à caractère commercial, avaient omis, avant l'expiration dudit contrat, d'en demander régulièrement le renouvellement; que, cependant, ils avaient été laissés dans les lieux puis avaient souscrit la convention litigieuse du 10 avril 1981, dans laquelle le jugement attaqué voit un "nouveau bail de sous-location" auquel s'applique l'article 2, alinéa 1er, de la loi du 23 décembre 1980; Attendu que si la prorogation consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement exige un nouveau consentement des parties de sorte qu'il s'opère "un nouveau bail", cette circonstance ne fait toutefois pas obstacle à ce que pareille prorogation à la suite de laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulé dans le bail originaire, constitue un renouvellement de celui-ci au sens de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux; Que, par les considérations reproduites dans le moyen, le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision que la convention du 10 avril 1981 constitue un nouveau bail de sous-location, soumis à la limitation prévue par l'article 2, alinéa 1er, de la loi du 23 décembre 1980; Que, dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé; Par ces motifs, sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres branches du moyen qui ne pourraient entraîner une cassation plus étendue, casse le jugement attaqué en tant qu'il statue sur la demande relative aux loyers arriérés et sur les dépens; ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé; réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond; renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Mons, siégeant en degré d'appel.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Numéro : RC912L2_1 Date : 1991-02-21 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER Siège : RAPPE Rapporteur : CHARLIER Min. Public : JANSSENS DE BISTHOVENNuméro de rôle : 8923

Iedere verlenging van de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst, waardoor de huurders het bij die huurovereenkomst bedongen genot van het handelspand ononderbroken blijven hebben, inzonderheid de toegestane huurverlenging, ook al konden de huurders geen huurhernieuwing meer aanvragen, komt neer op een hernieuwing van de huur, in de zin van art. 13 Handelshuurwet van 30 april 1951.

Cass., 7 mei 1981, A.R. nr. 3217 ( A.C., 1980-81, nr. 510 ).
HET HOF; - Gelet op het bestreden vonnis, op 20 maart 1989 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Charleroi; Over het middel : schending van de artikelen 1165, 1717 van het Burgerlijk Wetboek, 10, 11, 13, 14, 18, 20 van afdeling 2bis : "Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder", van hoofdstuk 2 van titel VIII, van boek II van het Burgerlijk Wetboek, 1, inzonderheid alinéa 3, 2, 3 van de wet van 23 december 1980 tot tijdelijke regeling van de huur- en andere overeenkomsten die het genot van een onroerend goed verlenen, 1, inzonderheid, alinéa 3, 2, 3 van de wet van 24 december 1981 tot tijdelijke regeling van de huur- en andere overeenkomsten die het genot van een onroerend goed verlenen, 1, inzonderheid alinéa 3, 2, 3 van de wet van 30 december 1982 tot tijdelijke regeling van de huur- en andere overeenkomsten die het genot van een onroerend goed verlenen, 10 van de wet van 29 december 1983 betreffende de huur van onroerende goederen, en 97 van de Grondwet, doordat het bestreden vonnis beslist dat de overeenkomst d.d. 10 april 1981 tussen eiseres en verweerster "een nieuwe huurovereenkomst van oorspronkelijke onderhuur" is en dat "deswege artikel 2, alinéa 1, van de wetten van 23 december 1980, 24 december 1981, 30 december 1982 en artikel 10 van de wet van 29 december 1983 moeten worden toegepast" op grond dat "de op 10 april 1981 gesloten overeenkomst de huurovereenkomst heeft beëindigd, die op 1 januari 1980 van rechtswege voor onbepaalde tijd was hernieuwd", dat "de overeenkomst tussen de eigenaars van het gebouw en (eiseres) een oorspronkelijke huurovereenkomst is en geen hernieuwing van de hoofdhuurovereenkomst en dat de overeenkomst van onderhuur noodzakelijk van dezelfde aard is als de hoofdovereenkomst", terwijl, eerste onderdeel, de artikelen 3 van de wet van 23 december 1980, 3 van de wet van 24 december 1981 en 3 van de wet van 30 december 1982 weliswaar bepalen dat "het bedrag van de huur bepaald overeenkomstig artikel 2 van dezelfde wetten, respectievelijk van toepassing blijft tot 31 december 1981, 1982 en 1983, zelfs wanneer de huurovereenkomst vernieuwd wordt tussen dezelfde partijen", artikel 1, alinéa 3, van elk van de genoemde wetten de toepassing ervan op de handelshuurovereenkomsten evenwel uitsluit in de mate waarin hiervoor bijzondere wettelijke bepalingen gelden, inzonderheid inzake hernieuwing; anderzijds, de hernieuwing in der minne van een handelshuur die, overeenkomstig artikel 14, derde lid, van afdeling 2bis "Regels betreffende handelshuur in het bijzonder", van hoofdstuk 2, van titel VIII, van boek II, van het Burgerlijk Wetboek stilzwijgend is verlengd, een hernieuwing in de zin van die wet uitmaakt; de partijen in een stilzwijgend verlengde handelshuurovereenkomst bijgevolg, onder de gelding van de in aanhef van het middel aangewezen blokkeringswetten van 23 december 1980, 24 december 1981 en 30 december 1982, het bedrag van de huurprijs, die van toepassing was op de hernieuwing in der minne van hun huurovereenkomst voor een bepaalde tijd, vrij konden overeenkomen; daaruit volgt dat het bestreden vonnis : 1° het wettelijk begrip hernieuwing inzake handelshuurovereenkomsten miskent (schending van de artikelen 13, 14, 18 en 20 van de afdeling 2bis "Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder", van hoofdstuk 2, van titel VIII, van boek II van het Burgerlijk Wetboek) door te beslissen dat de overeenkomst van 10 april 1981 tot hernieuwing in der minne van de handelshuurovereenkomst tussen de partijen voor een duur van negen jaar een volledig nieuwe huurovereenkomst uitmaakte en niet als een hernieuwing kon worden aangemerkt; 2° het toepassingsgebied van de in de aanhef van het middel aangewezen wetten van 23 december 1980, 24 december 1981 en 30 december 1982 op onwe ttige wijze uitbreidt (schending van de in het middel aangewezen bepalingen en inzonderheid van de artikelen 1, alinéa 3, 2 en 3 van de genoemde wetten van 23 december 1980, 24 december 1981 en 30 december 1982) door te beslissen dat de huurprijs van de hernieuwde huurovereenkomst in de overeenkomst van hernieuwing van 10 april 1981 niet vrij kon worden bepaald; Wat het eerste onderdeel betreft : Overwegende dat de wet van 23 december 1980 tot tijdelijke regeling van de huur- en andere overeenkomsten die het genot van een onroerend goed verlenen, voor de periode van 1 januari 1981 tot 31 december 1981, in artikel 2, alinéa 1, bepaalt dat het bedrag van de huur dat wettelijk eisbaar is het bedrag van 31 december 1980 is, verhoogd met 6 %; Dat artikel 1, alinéa 3, van dezelfde wet bepaalt dat zij niet van toepassing is, inzonderheid op handelshuurovereenkomsten, in de mate waarin hiervoor bijzondere wettelijke bepalingen gelden; Overwegende dat de parlementaire voorbereiding preciseert dat artikel 13 van de wet van 30 april 1951 betreffende het recht op hernieuwing van de huurovereenkomst een van die bijzondere wettelijke bepalingen is; Overwegende dat uit de vaststellingen van het bestreden vonnis en van het vonnis alvorens recht te doen van 18 november 1987 waarnaar het verwijst, blijkt dat de verweerders die met de vennootschap, in wier rechten eiseres is getreden, een overeenkomst van handelsonderhuur hadden gesloten, hadden nagelaten, voor het verstrijken van die overeenkomst, regelmatig de hernieuwing ervan te vragen; dat zij evenwel in de plaatsen werden gelaten en nadien de litigieuze overeenkomst van 10 april 1981 hadden gesloten, die volgens het bestreden vonnis "een nieuwe onderhuurovereenkomst" uitmaakt waarop artikel 2, alinéa 1, van de wet van 23 december 1980 van toepassing is; Overwegende dat, hoewel de verlenging die is toegestaan niettegenstaande de huurders geen huurhernieuwing meer konden aanvragen, een nieuwe overeenstemming van de partijen vereist, zodat "een nieuwe huurovereenkomst" tot stand komt, die omstandigheid niet wegneemt dat een dergelijke verlenging, waardoor de huurders het bij de oorspronkelijke huurovereenkomst bedongen genot van het pand ononderbroken blijven hebben, een hernieuwing van die huurovereenkomst in de zin van artikel 13 van de Handelshuurovereenkomstenwet uitmaakt; Dat het bestreden vonnis, door in het middel weergegeven overwegingen, zijn beslissing niet naar recht verantwoordt dat de overeenkomst van 10 april 1981 een nieuwe onderhuurovereenkomst uitmaakt die onderworpen is aan de beperkingen bepaald bij artikel 2, alinéa 1, van de wet van 23 december 1980; Dat het onderdeel in zoverre gegrond is; Om die redenen, zonder de andere onderdelen te moeten onderzoeken die tot geen ruimere vernietiging kunnen leiden, vernietigt het bestreden vonnis, in zoverre het uitspraak doet over de vordering tot betaling van achterstallige huur en over de kosten; beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigd vonnis; houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over; verwijst de aldus beperkte zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Bergen, zitting houdend in hoger beroep.


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